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保障房会不会沦为又一个政府融资平台?  

2011-04-10 17:16:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    中央政府决定2011年全国要完成1000万套保障房建设,投资1.3万亿元;“十二五”期间要完成3600万套保障性住房建设计划,预计投资4万亿元。除中央财政拨付一部分资金外,其余大部分要由地方政府自行解决。住房和城乡建设部已代表国务院保障性安居工程协调小组与各省、自治区、直辖市签订了目标责任状,这意味着保障性住房已上升到了政治高度。谁完成不了,谁就有可能丢乌纱帽。这并不是一项容易完成的任务,从各地财力看,除北京、上海财力较为丰厚外,其余地方均感压力很大。但中国有句俗话,办法总比困难多。各地政府在责任状面前,会八仙过海各显神通。但无论如何,银行贷款仍将会是主要神通之一。

    保障房建设不可能政府自己去做,地方政府必然会设立用以保障房建设和融资的公司,或委托现有开发商去做,所以大家不用担心在严控房地产形势下房地产开发企业的业绩问题。即使开发商只做保障房,即使利润率只有8%,但由于开发面积巨大,同样可以起到以量补价的效果。但并不是所有房地产开发企业都会有好的业绩,只有当地政府控制的所谓“城投”企业或者有巨资背景的央企,才能得到地方政府的青睐。比如中天城投发布重大事项公告称,已与贵州省人民政府签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》,未来5年,中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。这是今年以来,第一家与政府签订保障房建设框架协议的上市房企。国信证券研究称,200亿元投资将给中天城投带来约16亿元净利润,在未来5年平均增厚每年业绩0.35元/股。公告过后,其股价也跟着上涨。而那些纯民营房企、又没有做到“大而不能倒”的地步,就只能喝口汤了,甚至连汤都没得喝。

    政府委托的模式无非两种:一是政府财力丰厚者,政府出钱,开发商出力。对开发商而言,除了利润薄点外,几乎没有任何风险。二是财力不够者,政府搭台,开发商唱戏。这种情况,一般都是政府出少量的资金,其余由开发商垫资,建设完成后,或由开发商移交给政府(政府回购),或者由开发商直接面向最终消费者(租房人或买房人)。对于这种情况,开发商不可能完全利用自有资金,除了直接融资等手段外,银行贷款就成了必然的选择。而前述用以保障房建设及融资的公司,就相当于一个政府平台公司。虽然前期银监会为配合中央政府控制房价过快上涨,已明确表态,对于惜售、囤地等不合规企业,商业银将会严格限制其贷款业务,但同时银监会又要求银行业金融机构要继续加大对保障房的信贷支持力度。中国银监会主席刘明康表示,目前地方融资平台贷款处于调整压缩之中,仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。于是以保障房名义申请开发贷款就成了这些开发商或地方政府融资平台堂而皇之的理由和借口,商业银行当然一拍即合,本来大家就心照不宣,现在既然理由正当,那么贷款自然成交。

    一般而言,开发商不会无缘无故地为政府垫资,天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往,这一点政府非常清楚。所以政府一般都会在保障房建设同时给开发商配套相应的商品房用地,或者反过来,要求开发商在拿到商品房用地时,必须划出一块作为保障房用地。而开发商也乐意如此,不仅因为能拿到土地,而且在于能拿到银行贷款。还有一种能筹集到资金的方法,这就是通过银行发信托理财产品。银行美其名曰支持保障房建设,与信托公司合作,发行理财产品,由于支持的项目一部分是商品房,一部分是保障房,所以收益一般比同类理财产品稍高,颇受投资者欢迎,银行一般也不面向大众投资者销售,只卖给银行的贵宾客户。所以,很显然,这些从事保障房建设的开发商实际上已成了政府的融资平台。2008年底到2009年,中央政府为抗击金融危机,投放了4万亿投资,各地政府也纷纷创建了融资平台,截至2010年6月末,地方融资平台贷款余额7.66万亿元,其中问题贷款约2万亿元,后幸亏银监会洞察得早,及早布置商业银行清理压缩政府融资平台贷款,到目前为止,凡是那些与中央配套的地方融资平台贷款,都已通过改制为商业化项目,风险已经可控。

    但显而易见,对于政府用以保障房建设和融资的平台公司而言,其对银行贷款的还款能力的保障就是商品房价格的持续上涨,从而保证商品房销售收入能够覆盖保障房贷款,这也是为什么最近各地政府纷纷出台的房价调控目标,几乎都是上涨而没有下降的原因。政府不可能让房价下跌,甚至都不可能让房价涨幅过小,否则要么开发商再不愿替政府解难(为政府垫资建设保障房),要么开发商的商品房销售不能覆盖保障房成本,开发商归还不了银行贷款,最终买单者成了银行,那么保障房贷款就成了新一轮的平台贷款。

    结论是:如果监管部门和商业银行对保障房贷款掉以轻心,不能在真正落实还款保障后再贷款的话,那么,最终拖累中国银行业的将不是金融危机,而会是大跃进式的保障房建设。

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