注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

郭世邦的博客

 
 
 

日志

 
 

逆按揭的推出标志着社会的进步  

2011-01-06 22:16:00|  分类: 财经观点 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

    据香港媒体报道,既想解决人口老龄化,又不至于给财政带来巨大负担,香港特区政府想了个新办法。日前,香港金管局旗下的按揭证券公司宣布安老按揭试验计划,即有房子的60岁以上老人,可将房屋抵押给认可机构,然后在一段年期内每月取回现金。

    安老按揭试验计划实际上就是“逆按揭”。一般的房屋按揭是指购房者将房屋抵押给银行,定期(一般为每月)给银行供款,到供完时房屋产权归购房者完全所有。而逆按揭是指房屋所有者将拥有的房屋抵押给银行,定期从银行获取一笔款项,直至其离世,银行便收回该房屋。换句话说,银行与房屋所有者的关系逆转,银行每月或每年,以分期付款的方法向房屋所有者支付一定数目的款项,直至其去世,银行才会收回房子。房屋按揭与“逆按揭”的相同点在于都需要房屋所有者把房屋抵押给银行,不同之处在于前者是房屋所有者给银行供款,后者是银行给房屋所有者供款。如果一个人在其一生把这两种方式都使用了,那就是“60岁以前人养房,60岁以后房养人”。应该说,“逆按揭”的推出,是一种社会的进步,尤其在比较注重传统的东方国度,更是一种进步的标志。

    首先,它是一种观念上的进步。中国人历来有“养儿防老”思想,作为长辈,总想给自己的下一代留一点财产,无论这份财产价值几何。“逆按揭”的推出,无疑颠覆了这种观念。事实上,留给下一代的房子,除了具有纪念意义外,下一代未必能看得上。

    其次,“逆按揭”不失为政策性养老之外的一种较为理想的养老办法。有调查显示,15年前,中国是10个年轻人养一个老人,到了现在,已变成3个年轻人养一个老人。民政部数据显示,2010年,中国已经走过了老龄化社会的第十个年头,60岁以上的老人占总人口比例为12.5%,超过了10%的比例标准。“十一五”期间,我国城乡空巢家庭达到50%,部分大中型城市达到70%,与此同时,还有越来越多的丁克家庭在不断出现。而对于历来重视家庭传统的中国人来说,很多留守老人对不断发展起来的养老院等社会养老机构并不认同,更不愿意到养老院养老。依靠房屋“逆按揭”,老人们就可以得到一笔稳定的养老收入,以弥补社会养老金的不足;而且在获得收入的同时,老人们还保有对房屋的使用权,他们可以一直居住在自己的房屋中,所谓“收入、居住”两不误。而且,还有不少老人,自己不希望依靠子女养老,下一代经济条件也很好,房子留给子女也没有什么用处,“逆按揭”对他们来讲无疑就是一种好的选择。根据相关资料,逆按揭最先出现在荷兰,后在美国、加拿大、欧洲、澳洲、日本及新加坡等国家和地区得到推行,但获得大力推广也是近十几年的事。在国内目前还处于起步阶段,南京和上海曾经做过小范围的试点,但是并没有完全成功。

    我原来在负责按揭业务和财富管理业务的时候,就想过能不能推出“逆按揭”业务,因为它才是把按揭和财富管理结合在一起的业务品种,但终归由于很多问题没有得到解决而没有推出。到今天为止,也还有很多问题没有答案。要想“逆按揭”能够顺利推出,有几个问题是需要注意的:

    一是房屋估值和风险控制问题。一般很难估计十年、二十年后房屋的价值,如果房屋估值过低,业主不愿意“逆按揭”,估值过高,一旦收回房屋时房价下跌,银行就承担着损失风险。这往往会导致“逆按揭”业务虽好,但没有实际交易的情况发生。解决这个问题的办法是,老人去世时房屋产权由银行参照市场行情处分,房价减去已支付的养老金总额(包括逆按揭的本金、利息及其他服务费等)后的剩余部分交给其继承人,这样就避免了房屋估值过低的顾虑,如果该业主的继承人不愿意出售该房屋,他们也可以选择用其他方式偿还。这样即使房屋估值低了一点,业主也不至于有贱卖的感觉。

    二是银行收益确认问题。银行对按揭收益是分别按本金和利息收取的,其中利息部分归到银行的收益里面。但“逆按揭”的收益要到最后银行处分房屋时才能体现出来,这又表现为即期收益与远期收益的矛盾。即使参照按揭收益确认方法来确认“逆按揭”的每期收益,但在房屋未处置前,银行都未收到实实在在的现金,只能通过挂帐来处理,如果“逆按揭”很多,这类应收款项就很多,这对上市银行是非常不利的。

    三是政策性风险问题。正如大多数同志所顾虑的,由于我国的土地是国有,不是私有,70年使用权过后,隐含着未来某一刻房子将一文不值的风险,这直接影响到我们可不可能真正使用“逆按揭”。正如一位学者所言,在公民财产权保护上过于滞缓,而在养老方式指引上过于激进,是“以房养老”建议的纠结点。

    从近期看,推出“逆按揭”的确还有很多难题需要破解,但从长远看,中国的人口老龄化速度正在逐渐加快,预计到2030年,中国将超过日本,成为全球人口老龄化程度最高的国家。因此,我们应该从现在起,尽快对“逆按揭”探索做制度化安排,条件成熟时,及时借鉴、引进“逆按揭”制度,为养老资金提供补充来源。

  评论这张
 
阅读(63)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017