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郭世邦的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产市场正在去泡沫化  

2011-01-16 17:55:00|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    随着新“国十条”、“国五条”等调控政策、措施的陆续出台,从2009年5月份起一路高歌猛进的房地产价格尤其是住房价格,终于放缓了步伐,2010年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨已经下降到7.7%。于是有些同志预言未来房地产价格将要下跌50%,有的同志认为在未来1-2年内,房地产泡沫就要破灭。我认为中国房地产泡沫不但不会破灭,而且目前房地产市场正在去泡沫化,随着政府调控楼市时间的拉长,这种去泡沫化就愈加彻底。

    所谓房地产泡沫,是指房地产价格脱离其内在价值,脱离得越严重,破裂的可能性就越大。但在经济社会发展的不同时期,房地产的内在价值不一样,所以可能在某一时期存在着泡沫,但到了另一时期后,泡沫就消化了。比如,2003、2004年北京二环以内核心地段的房价1万多元/平米,北五环附近优势地段的价格为5000元左右/平米,到2007年二环的价格涨到了接近4万元/平米,五环的价格涨到了1.5万元/平米,于是大家一致认为房地产泡沫严重,也有很多人预言中国房地产要崩盘之类,但房地产发展到今天,不但没崩盘,而且价格越走越高,目前二环以内核心地段房价已到了5、6万元/平米,北五环也到了2-2.5万元/平米,大有黄鹤一去不复返的架势。如果现在大家回过头来审视一下2007年的房地产价格,又会做何感想呢?换句话说,如果现在房价退到2007年水平,大家是不是就觉得没有泡沫了呢?

    为什么对我国房地产持泡沫论者的预言一次又一次失灵呢?不是因为我国房地产没有泡沫,而是因为我国房地产市场存在一种自动消化泡沫的机制或因素。每当泡沫集聚,大家都认为快要破裂的时候,这种机制就开始发生作用,以横盘整理方式或小幅慢牛方式消化了泡沫,夯实了价格。

    第一个有助于消化泡沫的因素是政府的调控。政府对房地产出手调控,一般都在房地产价格疯涨,民意滔天的时候,每一次调控时间基本在一年左右。通过一年左右的调控,基本上把房地产泡沫挤得比较扎实,而把房地产价格固化下来。而下一轮的价格上涨即在此价格基础之上,如此循环往复。这跟政府调控房地产的目的有关,政府从来没有说过要把房地产价格打下去,希望房地产价格大跌只是一部分人的一厢情愿。政府只是说不希望房地产价格过快上涨,并没有说不要它上涨。只要房地产价格放慢上涨脚步,把涨幅控制在不影响社会稳定范围之内,政府可能就不会再调控了。所以,政府调控房地产的过程,也是夯实房地产价格的过程,绝不是挤破房地产泡沫的过程。客观地说,可能没有人希望房地产价格下跌。政府不希望下跌,开发商不希望下跌,买了房的人不希望下跌,无论多少价位都买不起房子的人无所谓上涨还是下跌,只有那些正准备买房的人希望房价下跌,但一旦他买了房又希望房价上涨。而且对正准备买房人而言,即使房价真的下跌了,他也不会立即购买,他希望跌得更多,买房跟买股票一样,都是买涨不买跌。跌了对谁都不好。

    第二个有助于消化泡沫的因素是人们对房地产价格的预期和承受力。就象港商销售服装一样,年初一件成本为50块钱的服装,标价200港元出售,人们觉得价格太高,无人购买,商人也不着急,一直挂到人们从心里开始认可这个价格了,觉得这件衣服就应该是这个价格,于是商人利用圣诞节促销机会,挂出50%的折扣优惠价出售,结果大家一抢而光,但商人还是赚了100%利润。政府把房地产价格调控在现有水平,经过一年左右甚至更长时间的横盘整固,提高了人们对房地产价格的承受力,民意就不会再那样沸腾,这也是消化房地产泡沫的过程。

    第三个有助于消化泡沫的因素是人们对房地产的需求,尤其是住房的需求。中国跟美国不同,美国不但人少地多,而且相关制度、法规健全,泡沫一旦出现,人们的预期就会逆转,泡沫就会破裂,涨多少就会跌多少。但我国不同,我们不但人多地少,而且由于制度的缺失,导致购房成了一种投资,而不是主要为了消费,因而对房子的需求是刚性的。前期央行的一项调查显示,虽然75.5%的居民对当前房价水平认为“过高,难以接受”,是有调查以来的最高值,但对未来房价,43.3%的居民持上涨预期。在各主要投资方式中,“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。政府目前出台的一系列调控政策,除增加保障性住房外,基本上是以抑制需求为出发点,比如限制购房、停止多套房贷等政策,这同样是治标政策,如果不从根本上解决问题,抓紧出台增加住房供给或改变人们消费和投资习惯的政策和措施,这些被压抑的刚性需求就会越聚越多,迟早还会更强烈的迸发出来,从而导致房价更大幅度的上涨。但这又会招致政府新一轮调控。

    所以,指望房价大幅度下跌是不可能的,充其量微调到2010年年初水平就很不错了。政府所愿意看到的未来房地产市场,一方面是保障性住房不断增加,另一方面是商品房市场价格稳步小幅爬升。所以,如果不追求暴富,而是投资消费两相宜的话,任何时候买入房地产都是正确的选择。 

 

    后记:这篇博客完稿距今已有一月时间了,一直未予以发表。这期间又发生三件事对我的观点进行了佐证。

    一是温家宝总理在回答“中国之声”主持人“房价总理说了不算,总经理说了算,您对此怎么看?”时,语重心长地说——

    “这个讲法不准确,也不全面。房价来讲有政府应该管理的部分,有市场应该管理的部分,总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。大家肯定知道,1998年我们人均平均住房面积只有15平方米,到现在我们人均城镇的住房面积已经达到33平方米。当然,各地房屋的质量和条件有所不同。第二个就是现在城镇的居民自有住房率,已经达到80%,这个比例相当之高。我们应该让群众懂得一个道理,我们国家人口多、土地少,住有其居但并不意味着每个人都有自己的住房,有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题,租价要合理、条件要完备,使他们住的能够感到方便。”

    这也就是说,政府能管住的只是保障性住房价格,由市场管理的房价就不好说了。至少总理没讲。

    二是央行营管部最新公布的北京城镇居民购房状况显示居民投资性购房需求创新低。在今年第四季度有47.5%的居民选择暂时持币观望,有16.8%的居民推迟购房计划;有18.1%的居民一年内有购房意愿,比上季下降4.2个百分点;一年后有购房意愿的居民占27%,比上季下降7.3个百分点;没有购房意愿的居民占比54.9%,较上季上升11.5个百分点,创2008年以来的新高。在第四季度调查中,居民投资性购房需求创今年新低。在有购房需求的居民中投资性购房居民占16.7%,比三季度下降3个百分点。

    这组数字说明了房地产市场在调控政策下将回归理性,以目前情况看,快速上涨的可能性不大,大幅下跌的可能性几乎没有,温和上涨几率很大。

    三是楼市限购令继续执行,购房需求继续被压抑。

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